В ближайшее время управление московским заводом «ЗиЛ» будет передано компании, подконтрольной московскому предпринимателю Григорию Лучанскому, который планирует построить на его территории крупнейший в мире офисный комплекс. Новая стройка века обойдется инвесторам минимум в 400 млн долларов
Вчера в московской мэрии состоялось совещание по поводу строительства в районе Нагатинской поймы, где расположен завод «ЗиЛ», так называемого «московского гиперинкубатора» - крупнейшего в мире офисного комплекса для малого и среднего бизнеса. Центр инвестиционных проектов и программ, принадлежащий известному московскому предпринимателю Григорию Лучанскому, оценивает стоимость проекта приблизительно в 400 млн долларов. Однако в действительности расходы на реализацию новой московской «стройки века» могут оказаться гораздо выше, некоторые эксперты даже прогнозируют, что они могут превысить отметку в миллиард долларов. Причем совершенно не очевидно, что возведенные офисные помещения будут пользоваться спросом.
В конце этой неделе годовой совет директоров «ЗиЛа» должен принять решение о передаче управления заводом управляющей компании «Московская автомобильная компания» (МАК). Учредителем МАК является Центр инвестиционных проектов и программ, принадлежащий Григорию Лучанскому. Московские власти, которые владеют контрольным пакетом «ЗиЛа», утверждают, что передача управления заводом внешнему управляющему происходит в рамках вывода компании из кризиса. Добиться более подробной информации о дальнейшей судьбе «ЗиЛа» в московском правительстве RBC daily не удалось. Господин Павлов, возглавляющий управление развития машиностроения города Москвы, заявил, что он комментариев по этому вопросу не дает, а затем бросил трубку.
Большинство аналитиков придерживаются мнения, что дальнейшее развитие в Москве такого крупного производства, как «ЗиЛ», не имеет никакого смысла и самая большая ценность завода заключается в его помещениях и земле, на которой он стоит. «Сейчас 90% мощностей «ЗиЛа» простаивает, а продукция завода пользуется не особенно большим спросом, - сказал RBC daily один из экспертов. – За первые три месяца этого года «ЗиЛ» выпустил 2,8 тысяч грузовых автомобилей, тогда как, например, ГАЗ более 23 тысяч. Вы должны учитывать, что этот завод в советские времена был построен абсолютно не по рыночным принципам. В частности, его возвели на пойме реки Москвы, поэтому только на его фундамент, наверное, пришлась треть всех расходов. К тому же во времена СССР его поддерживало государство: если стоимость «Жигулей» более или менее отвечала рыночным реалиям, то грузовики продавались по крайне завышенным ценам». По словам аналитика UFG Елены Сахновой, сейчас завод зарабатывает в основном на «Бычках». «Нет смысла держать все мощности «ЗиЛа» в Москве. Помимо «Бычков», можно найти еще 2-3 продукта, которые могут приносить заводу деньги. Основное производство было бы логичнее вывести из Москвы или объединить с каким-нибудь другим производителем грузовиков», - сказала RBC daily Елена Сахнова.
По всей видимости, проблему простаивающих мощностей на «ЗиЛе» Григорий Лучанский собирается решать с помощью строительства в районе Нагатинской поймы крупнейшего в мире комплекса офисных зданий для малого и среднего бизнеса площадью в 1 млн кв. метров. В этом «Мега-комплексе», который уже успели окрестить «московским гиперинкубатором», должны разместиться офисы, предприятия малого и среднего бизнеса, склады и т.д. В идеале руководство Центра инвестиционных проектов и программ рассчитывает построить на Нагатинской пойме технопарк, который даст городу 25 тысяч новых рабочих мест. «Затраты на строительство «московского гиперинкубатора» мы оцениваем в 320-400 млн долларов, а срок окупаемости определяем в 4-5 лет, - сказал RBC daily Магомет Боков, руководитель M&M Group, занимающейся проработкой проекта. - Из-за сложных гидрологических условий (это пойма реки) офисы будут максимум в восемь этажей. В зависимости от того, какая технология строительства будет окончательно выбрана, срок строительства «гиперинкубатора» составит от 24 до 36 месяцев. В итоге стоимость офиса в случае его выкупа составит от 500 до 600 долларов за квадратный метр, а в случае аренды – от 80 до 200 долларов». Правда, другие участники рынка считают, что заявленные организаторами проекта цифры далеки от реальности. «По моим оценкам, к 400 млн, которые объявил Центр инвестиционных проектов и программ, по моим данным, необходимо добавить еще порядка 300 млн на обременение, которые город наверняка попытается «свалить» на плечи инвесторов, - сказал RBC daily один из участников рынка. – Для того чтобы все желающие работать в «гиперинкубаторе» смогли туда добраться, необходимо будет расширить проспект Андропова, построить ветку метро и т.д.».
Представители компании «Система-Галс» (девелоперское подразделение АФК «Система»), которая планирует построить в Москве собственный технопарк, также весьма скептически относятся к заявленным объемам строительства на Нагатинской пойме. «Район «ЗИЛа» непосредственно примыкает к третьему транспортному кольцу, поэтому там можно строить офисы класса B или C, - сказал RBC daily ведущий инвестиционный аналитик «Системы-Галс» Александр Гаврилин. – Если строить с нуля, то это класс B, а если реставрировать старые здания, что в принципе стоит столько же, то C. Стоимость строительства таких офисов равна 800-1000 долларов за кв. метр. То есть получается, что один миллион квадратных метров офисных площадей в районе Нагатинской поймы должен стоить от 800 млн до 1 млрд долларов. Но на этом расходы не заканчиваются. Необходимо, например, учитывать инвестиционные обременения проекта (доля города в новом строительстве обычно составляет 30-40%), затраты на подготовку территории и снос старых строений, создание инженерно-транспортной инфраструктуры. Одновременно для финансирования проекта такого масштаба придется привлекать кредиты, по ним, соответственно, необходимо отдавать проценты – в валюте приблизительно 10%. Не исключено также, что компании-оператору мэрия предложит выкупить право аренды земли под строительство. Сейчас стоимость выкупа прав аренды земли в районе «ЗИЛа» может быть оценена в сумму 3-5 млн долларов за гектар (комплекс займет около 16 га, то есть право долгосрочной аренды земли будет стоить от 50 до 80 млн долларов – прим. RBC daily)».
В итоге, говорит г-н Гаврилин, даже если «инкубатор» в Нагатинской пойме построят, не факт, что он будет быстро реализован на рынке – сейчас площадь всех офисных помещений международного качества в Москве составляет около 2,5 млн кв. метров. «Можно сравнить данный проект с известным проектом "Москва-Сити" с предполагаемой площадью около 2,5 млн кв. м (на территории 60 га) и ориентировочной стоимостью 8-12 млрд долларов, который, несмотря на отличное местоположение и активную поддержку правительства Москвы, так и не получил за период с 1999 г. по настоящий момент существенного развития», - утверждает Александр Гаврилин.
Правда, по мнению г-на Бокова, подобные аргументы выглядят не особенно убедительными. «В настоящий момент, по официальной статистике, площадь офисов в Москве составляет 1,2 млн кв. метров, - говорит Магомет Боков. – Но этот показатель не учитывает данные неофициальной статистики о сдаваемых в аренду помещений НИИ, подвалов и т.д. По нашим оценкам, в ближайшие десять лет спрос на офисную площадь в Москве достигнет 20 млн кв. метров. Да и то это крайне мало по сравнению с Лондоном и Парижем, где площадь офисов для малого и среднего бизнеса составляет 45 млн и 96 млн кв. метров соответственно». Впрочем, г-н Боков признает, что «гиперинкубатор» будет сдаваться по частям в зависимости от уровня спроса.
В этой ситуации, похоже, проект «гиперинкубатора» действительно будет развиваться несколькими этапами. «Вероятно, в начале будет построено 30-50 тысяч квадратных метров офисных площадей, а затем уже будет принято решение о дальнейшей судьбе проекта», - сказал RBC daily эксперт по московской недвижимости. Правда, не исключено, что проект будет завершен в полном масштабе. Григорий Лучанский является хорошим знакомым Юрия Лужкова и активно сотрудничает с правительством Москвы. Недавно московское правительство одобрило разработанную Центром концепцию развития в столице пассажирского и грузового транспорта. Поэтому не исключено, что мэрия предоставит Григорию Лучанскому определенные преференции, существенно облегающие реализацию грандиозного проекта.
Вчера в московской мэрии состоялось совещание по поводу строительства в районе Нагатинской поймы, где расположен завод «ЗиЛ», так называемого «московского гиперинкубатора» - крупнейшего в мире офисного комплекса для малого и среднего бизнеса. Центр инвестиционных проектов и программ, принадлежащий известному московскому предпринимателю Григорию Лучанскому, оценивает стоимость проекта приблизительно в 400 млн долларов. Однако в действительности расходы на реализацию новой московской «стройки века» могут оказаться гораздо выше, некоторые эксперты даже прогнозируют, что они могут превысить отметку в миллиард долларов. Причем совершенно не очевидно, что возведенные офисные помещения будут пользоваться спросом.
В конце этой неделе годовой совет директоров «ЗиЛа» должен принять решение о передаче управления заводом управляющей компании «Московская автомобильная компания» (МАК). Учредителем МАК является Центр инвестиционных проектов и программ, принадлежащий Григорию Лучанскому. Московские власти, которые владеют контрольным пакетом «ЗиЛа», утверждают, что передача управления заводом внешнему управляющему происходит в рамках вывода компании из кризиса. Добиться более подробной информации о дальнейшей судьбе «ЗиЛа» в московском правительстве RBC daily не удалось. Господин Павлов, возглавляющий управление развития машиностроения города Москвы, заявил, что он комментариев по этому вопросу не дает, а затем бросил трубку.
Большинство аналитиков придерживаются мнения, что дальнейшее развитие в Москве такого крупного производства, как «ЗиЛ», не имеет никакого смысла и самая большая ценность завода заключается в его помещениях и земле, на которой он стоит. «Сейчас 90% мощностей «ЗиЛа» простаивает, а продукция завода пользуется не особенно большим спросом, - сказал RBC daily один из экспертов. – За первые три месяца этого года «ЗиЛ» выпустил 2,8 тысяч грузовых автомобилей, тогда как, например, ГАЗ более 23 тысяч. Вы должны учитывать, что этот завод в советские времена был построен абсолютно не по рыночным принципам. В частности, его возвели на пойме реки Москвы, поэтому только на его фундамент, наверное, пришлась треть всех расходов. К тому же во времена СССР его поддерживало государство: если стоимость «Жигулей» более или менее отвечала рыночным реалиям, то грузовики продавались по крайне завышенным ценам». По словам аналитика UFG Елены Сахновой, сейчас завод зарабатывает в основном на «Бычках». «Нет смысла держать все мощности «ЗиЛа» в Москве. Помимо «Бычков», можно найти еще 2-3 продукта, которые могут приносить заводу деньги. Основное производство было бы логичнее вывести из Москвы или объединить с каким-нибудь другим производителем грузовиков», - сказала RBC daily Елена Сахнова.
По всей видимости, проблему простаивающих мощностей на «ЗиЛе» Григорий Лучанский собирается решать с помощью строительства в районе Нагатинской поймы крупнейшего в мире комплекса офисных зданий для малого и среднего бизнеса площадью в 1 млн кв. метров. В этом «Мега-комплексе», который уже успели окрестить «московским гиперинкубатором», должны разместиться офисы, предприятия малого и среднего бизнеса, склады и т.д. В идеале руководство Центра инвестиционных проектов и программ рассчитывает построить на Нагатинской пойме технопарк, который даст городу 25 тысяч новых рабочих мест. «Затраты на строительство «московского гиперинкубатора» мы оцениваем в 320-400 млн долларов, а срок окупаемости определяем в 4-5 лет, - сказал RBC daily Магомет Боков, руководитель M&M Group, занимающейся проработкой проекта. - Из-за сложных гидрологических условий (это пойма реки) офисы будут максимум в восемь этажей. В зависимости от того, какая технология строительства будет окончательно выбрана, срок строительства «гиперинкубатора» составит от 24 до 36 месяцев. В итоге стоимость офиса в случае его выкупа составит от 500 до 600 долларов за квадратный метр, а в случае аренды – от 80 до 200 долларов». Правда, другие участники рынка считают, что заявленные организаторами проекта цифры далеки от реальности. «По моим оценкам, к 400 млн, которые объявил Центр инвестиционных проектов и программ, по моим данным, необходимо добавить еще порядка 300 млн на обременение, которые город наверняка попытается «свалить» на плечи инвесторов, - сказал RBC daily один из участников рынка. – Для того чтобы все желающие работать в «гиперинкубаторе» смогли туда добраться, необходимо будет расширить проспект Андропова, построить ветку метро и т.д.».
Представители компании «Система-Галс» (девелоперское подразделение АФК «Система»), которая планирует построить в Москве собственный технопарк, также весьма скептически относятся к заявленным объемам строительства на Нагатинской пойме. «Район «ЗИЛа» непосредственно примыкает к третьему транспортному кольцу, поэтому там можно строить офисы класса B или C, - сказал RBC daily ведущий инвестиционный аналитик «Системы-Галс» Александр Гаврилин. – Если строить с нуля, то это класс B, а если реставрировать старые здания, что в принципе стоит столько же, то C. Стоимость строительства таких офисов равна 800-1000 долларов за кв. метр. То есть получается, что один миллион квадратных метров офисных площадей в районе Нагатинской поймы должен стоить от 800 млн до 1 млрд долларов. Но на этом расходы не заканчиваются. Необходимо, например, учитывать инвестиционные обременения проекта (доля города в новом строительстве обычно составляет 30-40%), затраты на подготовку территории и снос старых строений, создание инженерно-транспортной инфраструктуры. Одновременно для финансирования проекта такого масштаба придется привлекать кредиты, по ним, соответственно, необходимо отдавать проценты – в валюте приблизительно 10%. Не исключено также, что компании-оператору мэрия предложит выкупить право аренды земли под строительство. Сейчас стоимость выкупа прав аренды земли в районе «ЗИЛа» может быть оценена в сумму 3-5 млн долларов за гектар (комплекс займет около 16 га, то есть право долгосрочной аренды земли будет стоить от 50 до 80 млн долларов – прим. RBC daily)».
В итоге, говорит г-н Гаврилин, даже если «инкубатор» в Нагатинской пойме построят, не факт, что он будет быстро реализован на рынке – сейчас площадь всех офисных помещений международного качества в Москве составляет около 2,5 млн кв. метров. «Можно сравнить данный проект с известным проектом "Москва-Сити" с предполагаемой площадью около 2,5 млн кв. м (на территории 60 га) и ориентировочной стоимостью 8-12 млрд долларов, который, несмотря на отличное местоположение и активную поддержку правительства Москвы, так и не получил за период с 1999 г. по настоящий момент существенного развития», - утверждает Александр Гаврилин.
Правда, по мнению г-на Бокова, подобные аргументы выглядят не особенно убедительными. «В настоящий момент, по официальной статистике, площадь офисов в Москве составляет 1,2 млн кв. метров, - говорит Магомет Боков. – Но этот показатель не учитывает данные неофициальной статистики о сдаваемых в аренду помещений НИИ, подвалов и т.д. По нашим оценкам, в ближайшие десять лет спрос на офисную площадь в Москве достигнет 20 млн кв. метров. Да и то это крайне мало по сравнению с Лондоном и Парижем, где площадь офисов для малого и среднего бизнеса составляет 45 млн и 96 млн кв. метров соответственно». Впрочем, г-н Боков признает, что «гиперинкубатор» будет сдаваться по частям в зависимости от уровня спроса.
В этой ситуации, похоже, проект «гиперинкубатора» действительно будет развиваться несколькими этапами. «Вероятно, в начале будет построено 30-50 тысяч квадратных метров офисных площадей, а затем уже будет принято решение о дальнейшей судьбе проекта», - сказал RBC daily эксперт по московской недвижимости. Правда, не исключено, что проект будет завершен в полном масштабе. Григорий Лучанский является хорошим знакомым Юрия Лужкова и активно сотрудничает с правительством Москвы. Недавно московское правительство одобрило разработанную Центром концепцию развития в столице пассажирского и грузового транспорта. Поэтому не исключено, что мэрия предоставит Григорию Лучанскому определенные преференции, существенно облегающие реализацию грандиозного проекта.